Társasházi jog
Magyarországon a közösségi együttélés egyik meghatározó területét jelentik a társasházak. Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. A társasházakban élők mindennapi életét alapvetően meghatározza a közös tulajdonban lévő ingatlanrészek használatának szabályozása, a közös költségek megosztása, vagy éppen a tulajdonostársak együttműködési viszonyainak kialakítása. A társasházi jog a közösségi tulajdonlás szabályozásának komplex területe, amely a társasházak alapításának, fenntartásának, valamint a társasházi közösségek jogi viszonyainak kereteit határozza meg. A társasházi jog elsődleges jogforrása a társasházakról szóló2003. évi CXXXIII. törvény.
Alapító Okirat elfogadása és módosítása
A társasház alapításának és működésének legfontosabb dokumentuma az alapító okirat. Az alapító okirat lényegében egy szerződés a társasház tulajdonosai között, amelynek elfogadásához és módosításához ezért valamennyi tulajdonostárs egybehangzó akaratnyilatkozata szükséges. A társasházi alapító okiratok módosítása időigényes és összetett folyamat, amely a tulajdonostársak számának függvényében alakul. A változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. Az alapító okirat ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat. Az eljárás során lehetséges meghatalmazott útján eljárni, azonban a meghatalmazást szintén ügyvéd által ellenjegyzett magánokirati formában szükséges megadni.
Társasház alapítása esetén az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. A társasházi törvény alapján az alapító okiratban meg kell határozni:
– a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
– a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
– a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
– az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
– a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
A Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ)
A társasház szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség Szervezeti és Működési Szabályzatában (SZMSZ) kell megállapítani. Az SZMSZ-nek tartalmaznia kell:
– a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
– a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, illetve felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
– a társasházi lakóépület házirendjére,
– a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
– a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
– illetve a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.
Jogviták Kezelése
A társasházi jogi képviselet egyik meghatározó területe a közös tulajdonban felmerülő jogviták kezelése, a tulajdonostársak közötti konfliktusok rendezése, a törvényességi felügyeleti eljárások során, valamint a peres eljárásokban történő képviselet. A társasházakban előforduló jogviták gyakran a közös tulajdon használatából, a közös költségek megosztásából, vagy a tulajdonostársak jogainak és kötelezettségeinek eltérő értelmezéséből fakadnak. A társasházakat érintő jogviták másik meghatározó csoportját jelentik a társasházi dokumentumok – alapító okirat, SZMSZ, házirend, stb. – jog-, illetve célszerűtlenségéből fakadó eljárások, amelyek során amennyiben az alapító okirat módosítása válik szükségessé, a jogi képviselet elkerülhetetlen.
Az esetleges jogviták elkerülése érdekében tanácsadást nyújtok társasházi közös képviselők és a tulajdonostársak számára a társasházakra irányadó szabályok értelmezésében, valamint a mindennapi működéssel kapcsolatos jogi kérdések megválaszolásában is, biztosítva ezzel a társasházak életében a jogszerűséget és az átláthatóságot.