Ingatlanjogi ügyek
Az ingatlan adásvételi, illetve ajándékozási szerződés létrejöttekor az eladó célja, hogy a megállapodásnak megfelelő módon megkapja a vételárat, míg a vevőnek, hogy tulajdonjogát bejegyezzék a földhivatali nyilvántartásba és a szerződésnek megfelelően birtokba vehesse az ingatlant. Az ingatlanokat, különösen a termőföldeket érintő jogügyletek során elengedhetetlen a mindenkor hatályos jogszabályoknak megfelelő dokumentumok elkészítése, különös tekintettel a földhivatali, az adóhatósági és a hitelintézeti követelményekre.
Valamennyi ingatlannal összefüggő jogügylet (így különösen ingatlan adásvétele, ajándékozása, közös tulajdon megszüntetése, haszonélvezeti jog alapítása, megszüntetése stb.) esetén az első lépések egyike az ingatlan tulajdoni lapjának megtekintése. Az ingatlan tulajdoni lapján keresztül az ingatlanra vonatkozó valamennyi lényeges információról közhiteles módon tájékozódhatunk, így ez képezi az ingatlan tulajdonjogában bekövetkező változást eredményező szerződések alapját. Az ingatlanok adásvételére, illetve ajándékozására vonatkozó szerződések önálló kategóriát képeznek a szerződéseken belül, tekintettel azokra a különös formai és tartalmi követelményekre, amelyek kötelezően a szerződés részét képezik.
Az ingatlanok adásvételére irányuló szerződéseket minden esetben ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni. Amennyiben az ingatlan a földforgalmi törvény hatálya alá tartozó termőföld, úgy az adásvételre különös szabályok vonatkoznak.
A jogszabályok által meghatározott kötelező tartalmi elemeken kívül a mindennapi életben számos praktikussági, illetve az egyes szereplők (pl. hitelintézetek) által megkövetelt rendelkezést építünk a szerződés szövegébe.
1./ Függőben tartás
Ingatlanok tulajdonjogának változása esetén találkozhatunk a tulajdonjog-fenntartás vagy a függőben tartás intézményével, amelyek jelentősége akkor kerül előtérbe, ha a vevő nem fizeti meg a szerződés megkötésekor a teljes vételárat. Ez az eset viszonylag gyakori az ingatlan adásvételek esetében. Ebben az esetben az eladó a szerződés megkötésével egyidejűleg nem teszi meg kifejezett és visszavonhatatlan hozzájáruló nyilatkozatát a vevő tulajdonjogának ingatlannyilvántartási bejegyzéséhez. Erre csak később, a vételár teljes kifizetését követően kerül sor.
Függőben tartás esetén a vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelme az ingatlan tulajdoni lapján csupán széljegyre kerül, amíg az eladó tulajdonjog bejegyzési engedélyét – a teljes vételár kifizetését követően – az okiratszerkesztő ügyvéd be nem nyújtja a földhivatalhoz.
A jogintézmény egyrészől védi az eladót, mivel a vevő tulajdonjoga mindaddig nem kerül bejegyzésre, amíg ki nem fizeti a teljes vételárat, másrészről biztosítja, hogy a vevő a vételár teljes kifizetése esetén tehermentes tulajdont szerezzen, illetve más személy őt megelőzően ne szerezhesse meg az ingatlan tulajdonjogát.
A függőben tartás időtartama legfeljebb 6 hónap lehet.
2./ Előleg és foglaló
Az előleg a vételár meghatározott része, amelyet a vevő már a szerződés megkötésekor megfizet az eladónak. Az előleget, mint a kötelezettségvállalás jelét szokás meghatározni. Ha az adásvétel mégsem jön létre, az előleget az eladó a vevőnek egészében köteles visszafizetni.
Ezzel szemben a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken, a foglaló összege tehát a vételárba szintén beszámít. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
Azonban a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti és a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni azzal, hogy a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti.
A foglaló tehát nem pusztán a szerződéskötési szándék jeleként értelmezhető, hanem a szerződés biztosítékaként is. Arra ösztönzi a szerződő feleket, hogy mindent megtegyenek a szerződés teljesítése érdekében.
Az előleg tehát minden esetben visszajár, amennyiben az adásvétel végül nem jön létre. Mivel ez a vételár egy része, nem tartható meg, ha nem valósul meg az adásvétel.
Valamennyi adásvételi szerződés, de különösen ingatlanügyletek esetén szükséges annak meghatározása, hogy a szerződéskötéskor, vagy azt megelőzően átadott pénzösszeget a felek előlegként, vagy foglalóként minősítik, illetve ezen rendelkezések tartalmával és jogkövetkezményeivel tisztában vannak.
3./ Haszonélvezet
Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. A haszonélvezet tehát olyan ingatlanon állhat fenn, amely valaki más tulajdonában van.
Az ingatlan haszonélvezője nem csak arra jogosult, hogy ő maga birtokolja, használja az ingatlant, de arra is, hogy azt másnak átengedje, tehát hasznosítsa azt. A tulajdonossal ellentétben azonban nem jogosult az ingatlan feletti rendelkezésre, vagyis nem terhelheti meg az ingatlant és annak tulajdonjogát nem ruházhatja át másra. Az ingatlan haszonélvezője a birtoklás, használat, illetve hasznosítás esetén ezeket a lehetőségeit az ingatlan tulajdonosát megelőzően is gyakorolhatja, ezért a haszonélvezet úgynevezett vagyoni értékkel bíró jogosultság.
4./ Elővásárlási jog
Elővásárlási jog alapulhat szerződéses rendelkezésen, illetve jognyilatkozaton, vagy pedig jogszabály rendelkezésén.
Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.
Ingatlanok adásvétele esetén a jogszabályon alapuló elővásárlási jognak különös jelentősége van termőföldek adásvétele vonatkozásában. A termőföldek adásvételére vonatkozó részletes szabályokat és így az elővásárlási jogosultság sorrendjét a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény részletesen meghatározza.